ワンルーム投資の現状について?

サラリーマンをしていると、ある日いきなり不動産会社の人から、ワンルームマンションを買いませんか?と営業がきた。なんて人もいると思います。今回は東京でワンルームマンションの投資をするのってどうなのか?気になる実態について検証していきたいと思います。

 

 

ワンルームマンション投資とは

 

都内でワンルームマンションを買って人に貸す

都内など賃貸の需要がたくさんある場所に、ワンルームを購入して、人に貸して、家賃収入を得るという投資のことです。

ひと昔前にサラリーマンを中心に流行りました。

 

 

自己資金が少しあれば購入することができるのが特徴です。

目的は「投資のため」「年金対策」、節税、生命保険など、ひとによっては様々です。ローンの「繰上げ返済」をしながら資産を増やすというプランが一般的です。

 

築10年 1,600万円の中古ワンルームを買ったとしましょう。家賃相場が6万とします。20年間で生み出す家賃は1440万です。

30年で 2160万です。

家賃相場を考えて、今後30年間、借りる人がいるのであれば収支がプラスになります。

実際には、空き室になる、修繕が必要になる。など管理費用を考えておく必要がありますが、わかりやすくするために今回は金額だけを書いてみました。

 

中古物件を買う場合、あと何年間、いくらで貸し続けることができるか?によって、収支が変わってきます。

 

 

利回りはいくらあるのか?

 

いくら儲かるのか?

ワンルーム投資をする場合、気になるのが、いくら儲かるのか?ではないでしょうか?

現状では、東京では空き物件が増えてしまい、需要と供給のバランスが崩れています。一部の人気エリアはいいですが、不人気なエリアでは、物件が大量に余っています。

そのため、現在東京では物件を所有して、値上がりしたところで売るという、キャピタルゲインを狙う事はできません。

毎月の家賃収入を目指す方法しかありません。

ちなみに、現在の東京の平均利回りは6.5%前後です。

 

出典:三権茶屋のワンルーム

 

上記は、三軒茶屋の8.5万円以下の空き部屋の数です。ワンルームだけで462件あります。つまり、三軒茶屋で賃貸経営をすると、この462件の物件と競う必要があります。

 

不動産は、基本的には立地です。まず駅から5分以内の物件が有利になります。立地で負けている場合、近くにスーパーがあるなどの利便性、自宅までの道のりの安全性などで家賃の金額が変わってきます。

 

そして、家は古くなると、家賃が下がります。もしあなたが同じ6万円をだして、新築と中古に住む場合、どちらがいいか?考えるとよくわかります。たぶん新築に住みたいと思います。

つまり、ワンルームマンションを買う場合、将来の家賃相場を考えておく必要があります。

 

いくら儲かるのか?については、環境の変化によっていくらでも変わります。つまり、環境の変化を読み切れるか?によって大きく変わってしまうわけです。

 

 

サブリースは大丈夫なのか?

 

業者はサブリースをすすめてくる

サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を借り上げます。さらに家賃保証をする制度のことです。入居者へ転貸(又貸し)する制度のことです。

アパート経営などは、30年一括借り上げなどの長期間に渡って契約するケースがあります。

オーナーにとっては空室の心配がなくなるので、いっけん魅力的に見えますが、注意が必要になります。

不動産業者の営業マンは空室の心配がないサブリース契約を勧めてきます。つまり、業者がもうかるから勧めてくるわけです。

 

家賃の変更ができない

・家賃の見直しが数年に一度、ひどい業者だと毎年ある・・・

礼金がもらえない

・業者のタイミングで契約を打ち切られる

・入居者が付きやすい最初の5年は、サブリースすると損になる

・手数料が10~20%とられる。

・管理会社が物件を見に行ってない・・・

 

トラブルになっている会社も多く、裁判になるケースも多くあるので注意が必要です。

 

結論を言うと、絶対にサブリースを組まないほうがいいです。圧倒的に収益性が悪くなります。地主でお金に余裕がある人はいいですが、そんな人はめったにいません。

これから不動産投資をしようとする人は、絶対にサブリースはやめておきましょう。

 

 

結局はお得なのか?

 

ワンルームマンションを区分所有する場合、2部屋以上所有して、1部屋が空室になっても 賃貸収入がなくならないようにしないと、持ち出しだけが増えてしまいます。

空き室にしない工夫、競争力のある部屋づくりなどが必要となってきます。

さらに、今後は少子高齢化によりリスクがたくさんあります。

 

出典:Good Room

しかし、今後、東京都内には人が集まってくると予想されます。若者は地方には仕事がないので、仕方なく東京などの都会に来るしか選択肢がなくなります。 

東京の人口は現在で1,351万人ほどいます。2位の神奈川県よりも1.5倍ほど多い数値です。

 

出典:マンションくらし研究所

 

地方はすたれ、東京一極集中が加速していきます。東京は1年間で10万人ほど人口が増えています。

人口密度を見ると、以下のようになっています。

 

出典:東京都の統計

 

豊島区が多いようです、千代田区などは地価が高すぎて、住もうという人はあまりいません。そのため。人口密度は上がっていません。

もともと、郊外地域というのは、景気がよい時期にしか発展することができません。

土地の値段が高ければ、容積率を緩和する政策をすればいいのです。東京の空中はいくらでも空いています。しかし、国のわけのわからない政策で、容積率は緩和されていません。

東京を超高層の都市にしてしまえば、人口はさらに集中して、地方都市はボロカスに終わっていきます。

 

 

東京は今後も人が増える

地方は仕事がないので、若い人が減り衰退していく。

 

ワンルームマンション投資のまとめ

 

東京23区でワンルームマンション投資をする場合は、まず、自分の住まいとしてマンションを購入し、一度住みます。

その後、家に住みながらリフォームをして、子供が大きくなって手狭だなと思ったら、人に貸すのがよいと思います。

エリアと賃貸需要を正確に予測するのは、素人にはほとんど不可能です。

まず、自分で勉強をして、東京23区で今後、どのエリアが人気がでるのか?人が増えるのか?統計情報などを見るようにしましょう。

住宅購入のアドバイス、リフォーム、リノベーションについて意見を聞きたい人は、ぜひ、牧までご相談くださいませ。

不動産ライター:牧宏典

 

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