そのマンション、修繕積立金は大丈夫?

通勤に時間は取られたくない・・・めんどうだから東京に住みたい!!と思う人は多いかとおもいます。しかし、新築で都内に家を買うと、土地の値段がいように高い・・・

でも、通勤が遠くなるはちょっと・・・という方は多いかと思います。そんな人には、中古のマンションがオススメです。

しかし、中古マンションは地雷がたくさん埋まっています・・・

前回は、メリットやデメリットについて書いてみましたが、今回は、もっと突っ込んだ情報をお届けします。

 

中古マンションの問題点

 

修繕積立金は足りていますか?

中古マンションを選ぶ場合、大事なのが管理です。マンションには「管理費」と「修繕積立金」というものがあります。

この資産状態を見ずして中古マンションを買ってはいけません。

古いマンションになると、この「管理費」と「修繕積立金」に問題が出ている場合があります。

 

 

いくら内装が良くてもマンションは買ってはダメなのです。リノベーションするのは、積立金などの資産状態を見てからです。

基本的に、中古マンションは「修繕積立金」が不足しています・・・不足していないマンションも中にはありますが、全体の1%くらいだと思っていいでしょう。

 

中古マンションを購入すると、前の所有者が積み立ててきた「修繕積立金」は、次の所有者がそっくりそのまま引き継ぐこととなります。

たとえば築20年のマンションで積立金額が毎月8000円だとします。累積の積立金額は192万円になります。

 

マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)」によると、

修繕積立金の目安はおよそ1平方メートル当たり200円です。70平方メートルのマンションなら月に1万4000円が修繕費用として必要なのです。

おやおや、1万4000円なのに、8000円しか払っていないというのは、大丈夫なのでしょうか?

応えはシンプルです。もちろん、ダメです。

 

築20年のマンションで積立金額が毎月8000円の場合、144万どうみても足りない計算になります。このマンションの戸数が60世帯だとします。すると、8640万足りないことになります。

 

当然ですが、古いマンションを購入すると、この負担ものしかかってきます・・・

大規模修繕工事は、10~15年に1回目を行います。そして、20~30年目に2回目を行う必要があります。この金額は毎月の積立によって行うのが当たり前です。なぜなら、大きなお金はいきなり用意できないからです。

 

 

積立金が足りない場合は、マンション全員から一時金を徴収する必要があります・・・

もしくは管理組合が借り入れを行う必要があります・・・どちらも現実的ではありません。そのため、マンション買う場合は、必ず、修繕積立金が足りているのか?チェックする必要があります。

修繕積立金が足りないマンションはだいたいにおいて、玄関が汚かったり、傘が放置されていたりします。

数値を見なくても、住民の質などはわかります。

 

修繕積立金の滞納問題

 

まさかの滞納者が37%

マンションの管理費や修繕積立金の滞納は、日常化しています。

国土交通省の「平成25年度マンション総合調査」では、全国で管理費・修繕積立金を3カ月以上滞納している住戸がある管理組合は 37.0%、6カ月以上22.7%、1年以上15.9%となっています。

国土交通省は築年数が古いほど、また住戸の戸数が多くなるほど滞納が発生する割合は高くなると言っています・・・

 

管理会社が発行する「重要事項に関わる調査報告書」に滞納の有無、金額が書いてあります。

購入する前に必ず取り寄せましょう。滞納がある物件を購入する場合は、滞納分を価格から控除してもらうのが一般的です。

 

売買契約の前に行われる「重要事項説明」という手続きのなかで必ず滞納の有無について説明があります。
「重要事項説明書」という書類も交付されることになっています。

 

早めに不動産会社に問合せ。「重要事項に関わる調査報告書」を管理会社から取り寄せてもらいましょう。

 

・マンション全体の修繕積立金の総額

・管理組合の借入金

・購入する部屋の管理費、修繕積立金の月額

・購入する部屋の管理費、修繕積立金の滞納額

 

滞納している場合、どうしたらいいのか?

購入したいマンションに管理費、修繕積立金の滞納があるとわかったら、どうするか?決めましょう。マンション全体で滞納者が多い場合は、即刻中止です。

 

買う場合には、以下のような方法があります。

「売買契約までに売主が滞納分を全額支払う」という条件にする。

一般的には、販売代金から売主の滞納分を控除(値引き)する取り決めを行い、売買契約を成立させることが多いようです。

滞納分の支払いは買主が引き受けるが、その分を値引いて購入する。

 

という2つの選択肢があります。

 

中古マンションの問題点

 

買おうとしているマンションの修繕積立金が高い場合、今までのマンション住民がきちんと積立をしていなかった・・・という事になります。

マンションは「管理を買う」「コミュニティーごと買う」などと言われています。

大きな建物になってしまうと、住民の意見がまとまりずらく、修繕などもできなくなります。つまりタワーマンションなどは40年後に必ず建て替え問題で大混乱になるはずです。

マンションは集合住宅であり、区分所有のため、一人で修繕計画や管理計画を決めることができません。

一軒家はひとりの判断で修繕をすることができます。東京などは土地の値段が高いので、マンションを考えている人は多いかもしれませんが、できれば郊外で木造の一軒家を買う事をオススメします。

マンションは欠陥商品です。きちんと管理されているマンションはほとんどありません・・・

しかし、きちんと探すとよいマンションもありますので、地道に探してみてください。

不動産ライター:牧宏典

 

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